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Maitre Ghizlen Mekarbech

Posté par

Date : 07 juin 2012

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Urbanisme: La surface plancher

Comment s’effectue le calcul des surfaces en droit de l’urbanisme ?

La notion de surface de plancher remplace les notions de SHOB, SHON, et toutes les autres notions jusque là utilisées pour déterminer les surfaces pour l’application d’une réglementation et notamment pour savoir si la construction envisagée requiert un permis de construire ou une simple déclaration préalable de travaux par exemple . Depuis le 1er mars 2012, la « surface de plancher » est l’unique référence pour l’application de l’ensemble des règles d’urbanisme.

 

L’article 25 de la loi n°2010-788 du 12 juillet 2010 portant engagement national pour l’environnement – loi dite Grenelle II – autorise le Gouvernement à procéder, par voie d’ordonnances, à une nouvelle rédaction des dispositions législatives du code de l’urbanisme afin d’en clarifier la rédaction et le plan.

Aux termes de l’ordonnance n°2011-1539 du 16 novembre 2011, la notion de surface de plancher d’une construction sera la seule utilisable en droit de l’urbanisme dès le 1er mars 2012 et c’est le décret d’application n°2011-2054 du 29 décembre 2011 qui précise la définition de cette nouvelle notion.

La « surface de plancher » s’entend comme la somme des surfaces de plancher closes et couvertes sous une hauteur sous plafond supérieure à 1 mètre 80, calculée à partir du nu intérieur des murs. Le décret du 29 décembre 2011 fixe les conditions dans lesquelles peuvent être déduites les surfaces des vides et des trémies, des aires de stationnement, des caves ou celliers, des combles et des locaux techniques, ainsi que 10% des surfaces de plancher des immeubles collectifs.

Cette notion de surface plancher remplace les anciennes surfaces de référence utilisées dans le droit de l’urbanisme, soit la surface hors œuvre brute (SHOB) et la surface hors œuvre nette (SHON), pour déterminer les formalités à accomplir pour un projet de construction.

Pour le Ministère de l’écologie, du développement durable et de l’énergie, le mode de calcul de la « surface de plancher » comporte de nombreux avantages par rapport à ceux de la SHOB et de la SHON :

  • Ainsi, le calcul des surfaces est simplifié et s’inscrit en filiation directe avec le calcul de la surface taxable à la taxe d’aménagement adoptée en loi de finances rectificative pour 2010.
  • En outre, les murs extérieurs ne sont pas intégrés dans le calcul en surface de plancher ce qui tend à améliorer la performance énergétique des bâtiments.

En effet, dans l’hypothèse d’utilisation de techniques d’isolation qui vont faire appel à des murs épais ou à des doubles parois par exemple alors ce type de recours ne se traduira plus par une perte en termes de droit à construire.

  • Enfin, pour ce Ministère, le calcul en « surface de plancher » contribuerait à la lutte contre l’étalement urbain dès lors que la non prise en compte des murs extérieurs permet de dégager un bonus en terme de constructibilité d’environ 10% en moyenne, par rapport au calcul des droits à construire en SHON.

 

Selon le Ministère cité, ces gains de constructibilité peuvent ainsi être mobilisés pour des projets de constructions nouvelles plus importants ou pour la réalisation d’extensions de constructions existantes et la « surface de plancher » aurait donc un impact positif sur la densification du tissu urbain.

Cette perspective bien qu’optimisante et nécessairement fédératrice s’analyse, à notre sens, plus comme un objectif que comme une certitude. Seules les illustrations pratiques qui en seront faites pourront confirmer ou non la vision du Gouvernement.

En outre, le décret du 29 décembre 2011 définit également la notion d’emprise au sol.

Cette notion d’emprise est utilisée en complément de la surface de plancher pour déterminer si un projet de construction n’est soumis à aucune formalité au titre du droit de l’urbanisme, requiert une déclaration préalable ou doit faire l’objet d’une demande de permis de construire.

 

Cette notion est également utilisée pour apprécier si un projet de construction soumis à permis de construire peut être dispensé de l’obligation de recourir à un architecte.

La notion d’emprise au sol notion a également pour objet de maintenir, compte tenu de leur importance, un contrôle préalable sur certaines constructions qui sont exclues du calcul de la surface de plancher, telles les constructions non closes comme les hangars ou les constructions dédiées au stationnement.

 

Pour finir, il y a lieu de préciser que les demandes de permis de construire et de déclarations préalables déposées à compter du 1er mars 2012 sont soumises aux nouvelles dispositions. A l’inverse, celles déposées avant cette date restent soumises aux anciennes dispositions et notamment au calcul de la SHOB et de la SHON.

 

Textes cités 

  • Loi n°2010-788 du 12 juillet 2010 portant engagement national pour l’environnement
  • Ordonnance n° 2011-1539 du 16 novembre 2011 relative à la définition des surfaces de plancher prises en compte dans le droit de l’urbanisme
  • Décret n° 2011-2054 du 29 décembre 2011 pris pour l’application de l’ordonnance n° 2011-1539 du 16 novembre 2011 relative à la définition des surfaces de plancher prises en compte dans le droit de l’urbanisme

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