Droit des sociétés

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Maître Thomas Ehrecke

Posté par

Date : 20 novembre 2012

Carte E-Business

Bail commercial : sous-location et renouvellement

Le bailleur doit-il participer à une sous-location, quels sont les droits du sous-locataire et contre qui le sous-locataire peut-il agir ?

 

Le statut des baux commerciaux interdit en principe la sous-location. Cependant, les parties peuvent déroger à cette règle. En principe, le bailleur doit autoriser au moins tacitement la sous-location. La sous-location régulière confère alors un droit au renouvellement du sous-bail, qui se dirige contre le locataire principal.

 

1. Comment la sous-location doit-elle être autorisée ?

L’article L.145-31 du Code de commerce dispose que pour les baux commerciaux « toute sous-location totale ou partielle est interdite ». Néanmoins, il ressort du même texte que le propriétaire peut tout de même autoriser une sous location. A défaut d’autorisation la sous-location est irrégulière et donc inopposable au propriétaire.

Cette autorisation peut être générale ou au cas par cas. Ainsi rien ne s’oppose à ce que le bail stipule une autorisation de sous-louer tout ou partie des locaux par exemple à des filiales ou sœur du preneur. L’autorisation du bailleur sera généralement expresse. Toutefois elle peut aussi être tacite en présence d’actes du bailleur manifestant sans équivoque la volonté de ce dernier de renoncer à invoquer l’irrégularité de la sous-location. Cette autorisation tacite se déduit « d’actes positifs contemporains ou postérieurs à la sous-location ou à son renouvellement ».

Cependant, même en l’absence d’actes positif de la part du bailleur, son autorisation tacite peut être déduite du fait que les locaux avaient vocation à être sous-loués, ce qui avait été pris en compte lors de la conclusion du bail principal, et que le bailleur avait maintenu des relations directes avec le sous-locataire concernant l’entretien des locaux. Le bailleur ne peut donc pas soutenir que la sous-location était irrégulière (Cass. civ. 3, 04.05.2011, n° 09-72.550)

 2. Le sous-locataire bénéficie-t-il d’un droit au renouvellement ?

Conformément à l’article L.145-10 du Code de commerce, le locataire peut faire valoir à l’encontre du bailleur le droit au renouvellement de son bail commercial. Le sous-locataire bénéficie-t-il du même droit ?

Tel est les cas selon la Cour de cassation si les locaux qu’il sous-loue sont matériellement séparables de ceux qui sont à disposition du locataire principal (Cass. civ. 3, 19.01.2011, n° 09-72.040). Le sous-locataire dispose alors d’un droit au renouvellement qui lui est propre. En effet, l’article L.145-32 du code de commerce dispose « qu’à l’expiration du bail principal, le propriétaire […] est tenu au renouvellement […] si, en cas de sous-location partielle, les lieux faisant l’objet du bail principal ne forment […] un tout indivisible matériellement ou dans la commune intention des parties ».

Ainsi, le sous-locataire ne bénéficie pas d’un droit au renouvellement de son sous-bail si les locaux objet du bail principal sont effectivement indivisibles ou si le contrat de bail principal prévoit expressément qu’ils sont indivisibles.

3. Contre qui se dirige le droit au renouvellement ?

Rappelons que selon un arrêt du 04.05.2011 (Cass. civ. 3, n° 09-72.550), le sous-locataire doit en principe faire valoir son droit au renouvellement à l’encontre du locataire principal. Cet arrêt est cohérent avec la jurisprudence de la Cour de cassation, et notamment avec l’arrêt du 01.02.2012 (Cass. civ. 3, n° 10-22.863) au terme duquel la Cour a rappelé que le sous-bail est uniquement en vigueur entre le locataire principal et le sous-locataire. C’est pourquoi ni le propriétaire ni le sous-locataire ne peuvent agir directement l’un à l’encontre de l’autre. Tout au plus le bailleur peut-il résilier le bail principal (avec toutes les conséquences que cela peut entraîner, notamment le paiement d’une indemnité d’éviction). Alors, le sous-bail est automatiquement résilié lui aussi et le bailleur pourra expulser le sous-locataire.

 

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