Droit des sociétés

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Maître Thomas Ehrecke

Posté par

Date : 02 avril 2013

Carte E-Business

Promesse de bail commercial sous condition suspensive et travaux financés par crédit

Le bailleur et le locataire d’un local commercial conviennent d’une promesse de bail qui sera parfaite lorsque le potentiel locataire aura obtenu un crédit pour faire des travaux dans les locaux. Quelles sont les obligations du potentiel locataire à cet égard?

Dans de nombreux cas un commerçant souhaitant utiliser un local commercial doit préalablement y faire des travaux d’aménagement. Lorsqu’ils sont financés par un crédit, la promesse de bail sera utilement conditionnée par l’obtention du crédit. Le potentiel locataire est alors tenu de demander un crédit conforme aux stipulations de la promesse.

 

Une entreprise souhaitait louer des locaux commerciaux à un bailleur. Les parties conclurent une promesse de bail commercial. Cette promesse fût soumise à la condition suspensive de l’obtention par le potentiel locataire d’un crédit bancaire en vue de financer les travaux nécessaires dans les locaux. La promesse de bail prévoyait les conditions financières du crédit qui devait être obtenu dans les deux mois  de la signature de la promesse, à savoir un montant de 300.000 €, au taux variable de 3,6 % pour une durée de six ans.

Le potentiel locataire fit une première demande de prêt pour 360.000 € assortie d’une facilité de caisse de 160.000 € et une seconde demande, cette fois-ci pour 300.000 € mais pour d’autres conditions financières que celles fixées dans le promesse de bail. Ces deux demandes de crédit furent refusées.

Le potentiel locataire ne rentra donc pas dans les locaux, faute d’avoir les moyens de financer ses travaux. Le bailleur demanda a être indemnisé de la contrevaleur des loyers pour une certaine période ainsi que des travaux engagés à la demande du potentiel locataire. Ce dernier refusa toute indemnisation en indiquant que la condition suspensive de l’obtention de crédit n’était pas réalisée. La promesse était donc caduque et les parties ne se devaient rien.La Cour de Cassation (cass. Civ. 3, 23.01.2013, n°11-25676) a rappelé les dispositions de l’article 1178 du Code civil: « La condition est réputée accomplie lorsque c’est le débiteur obligé sous cette condition, qui en a empêché l’accomplissement. »

En l’occurrence l’obtention du crédit par le potentiel locataire est une condition suspensive. Si elle n’est pas réalisée, la promesse de bail est caduque et les parties sont libres. Cependant, si le potentiel locataire, qui s’était obligé à remplir cette condition suspensive, empêche la réalisation de la condition, il sera considéré que la condition sera tout de même réalisée. L’esprit de la Loi est d’éviter que le l’obligé, ici de potentiel locataire, ne se soustrait au contrat en suspension en empêchant la réalisation de la condition suspensive.

La Cour considère que le potentiel locataire n’avait pas fait les demandes de crédit selon les termes convenus dans la promesse de bail. La première demande de crédit portait sur des sommes bien plus élevées que les 300.000 € qu’il s’était engagé à demander. Concernant la deuxième demande de crédit le potentiel locataire n’a pas démontré qu’il avait fait une demande au taux et pour la durée stipulé dans la promesse de bail.

Il fallait donc considérer que le potentiel locataire avait, par ses demandes de crédit non-conformes, empêché la réalisation de la condition suspensive. La sanction est de considérer la condition remplie. La promesse de bail entre donc en vigueur. Le bailleur a obtenu la contrevaleur des loyers pour une certaine période ainsi que des travaux engagés à la demande du potentiel locataire.

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