Droit des sociétés

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Maître Thomas Ehrecke

Posté par

Date : 10 septembre 2013

Carte E-Business

Bail commercial : Congé et renouvellement

Quel est le sort du bail commercial à l’expiration de la duré initiale de neuf ans? Quelles formalités doivent être respectées?

Le bail commercial est conclu pour neuf ans au moins. Il prend fin soit par l’effet d’un congé, soit il est renouvelé à la demande du preneur. Cette demande doit être signifiée au bailleur par acte d’huissier. A défaut de congé ou de demande renouvellement valable, il est tacitement reconduit.

L’article L.145-4 du Code de commerce dispose que la durée du contrat de bail commercial est d’au moins neuf ans.

A l’expiration de cette période initiale, le bail prend fin soit par l’effet d’un congé, soit par une demande de renouvellement. Le congé et la demande de renouvellement peuvent émaner du preneur comme du bailleur. A défaut de congé ou de renouvellement, le bail initial est simplement reconduit tacitement (article L.145-9 du Code de commerce). Le renouvellement a pour effet de mettre en un place un nouveau bail à de nouvelles conditions pour une nouvelle période de neuf années. La tacite reconduction quant à elle ne fait que prolonger l’ancien bail aux conditions existantes. Le bail prolongé prend fin par un congé avec un préavis de six mois.

Le preneur souhaitant se maintenir dans les locaux a donc tout intérêt à demander le renouvellement du bail au bailleur pour s’assurer d’un nouveau bail de neuf ans minimum. Le bailleur est alors obligé de prendre position quant à ce renouvellement. Soit il l’accepte purement et simplement, soit il l’accepte sur le principe mais avec une modification du prix, soit il refuse le renouvellement.

Le silence du bailleur à la demande de renouvellement du preneur vaut acceptation du principe de renouvellement. S’il souhaite modifier le prix par la suite, cette modification ne pourra être prise en compte qu’à partir de la demande en ce sens par le bailleur.

La Cour de Cassation rappelle cependant dans son arrêt du 23 avril 2013 (civ. 3, n° 12-16.579) que la demande de renouvellement du preneur doit se faire dans les formes prescrites par la loi, c’est-à-dire qu’elle doit être adressée au bailleur par acte d’huissier. Si cette formalité de signification n’est pas respectée (en l’occurrence la demande avait été adressée par fax), la demande de renouvellement n’est pas valablement faite et le silence du bailleur n’entraine pas acceptation du principe de renouvellement. Le bail est simplement reconduit et le preneur ne peut pas se prévaloir d’un nouveau bail de neuf ans.

Le Preneur doit donc scrupuleusement respecter la forme de la signification prévue à l’article L.145-9 du Code de commerce.

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